Nemovitosti vnímá mnoho lidí jako jistotu a vcelku bezpracný příjem. Pokud však chcete pronajímat svůj byt nebo dům, pojí se s tím řada právních předpisů a povinností nejen vůči nájemci, ale také ke státu ve formě daní. Při neopatrném postupu tak můžete snadno přijít o peníze.

Jakou nemovitost pronajímat?

Pokud chcete pronajímat byt nebo dům, musí být v první řadě zcela v pořádku. Například nelze pronajímat byt v exekuci či v zástavě, to znamená, že pronajímaným bytem nemůžete zároveň ručit třeba za hypotéku. Dále by měl být v pořádku z hlediska revize instalací a neměl by mít žádné zásadní závady.

Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti za účelem pronájmu, velmi důkladně se seznamte se stavem nemovitosti, obvyklými nájmy v daném místě a zejména s okolím. Špatná lokalita často sráží cenu a také přitahuje nespolehlivé nájemníky, výběr lokality je proto velmi důležitý.

Každý pronájem nemovitosti je třeba pojistit smlouvou

Nájemní smlouva se řídí občanským zákoníkem a smí být uzavřena výhradně písemně. Kromě zákonem vyžadovaných položek ve smlouvě určitě nesmí chybět:

• pronajímatel, RČ, číslo OP,
• všichni nájemníci včetně RČ (nebo data narození) a čísel OP (pasu),
• doba trvání nájmu,
• přesný popis bytu (číslo bytu, výčet místností a základního příslušenství),
• výše, datum splatnosti a způsob předání nájmu,
• výše a podmínky kauce,
• vymezení služeb obsažených v nájmu,
• vymezení případného placení doplatků za služby,
• zákaz domácích zvířat,
• zákaz kouření,
• zákaz trvalého bydliště,
• zákaz podnikání,
• vymezení případných kontrol pronajímatele,
• vymezení placení oprav.

Naprosto zásadní je stanovit nájem na dobu určitou, jinak nelze případné problémové nájemníky vystěhovat! Postavení nájemníka je v ČR velmi silné a pronajímatel je v nevýhodě, proto kvalitní smlouva může předejít mnoha pozdějším problémům. Sepsání smlouvy není úplně jednoduché, a jestli s tím nemáte zkušenosti, raději se obraťte na právníka, případně solidní realitní kancelář.

Placení nájmu a služeb

Platbu za nájem lze vybírat buď osobně, nebo zasílat na účet. Pokud je to možné, raději nájem vybírejte osobně. Můžete tak pravidelně kontrolovat stav bytu a udržovat kontakt s nájemníky. Vybírejte nájem předem a stanovte měsíční kauci, můžete tak účinně omezit případné škody při neplacení nájmu. Někteří pronajímatelé nabízí cenu včetně služeb. Rozumnější je přepsat služby na nájemníka, nevznikají potom problémy s placením doplatků a nájemník má motivaci k šetrnému hospodaření.

Výběr nájemníka je klíčový

Úspěch pronajímání zcela závisí na výběru nájemníka. Dobrý nájemník bude v bytě bydlet dlouho, pravidelně a včas platí a nezpůsobuje žádné škody. Často dokonce v bytě sám ledacos opraví. Naopak problémový nájemník může byt poškozovat, nedodržuje nájemní smlouvu a často neplatí nájem. Ze zákona lze nájemníka vystěhovat pro neplacení nájmu až po 3 měsících, po které může v bytě bydlet na úkor pronajímatele.

Výběru nájemníka tudíž věnujte velmi důkladnou péči. Snažte se mít vždy na výběr z více zájemců a všechny si osobně prověřte. U všech nájemníků důsledně zkontrolujte, zdali nejsou v exekuci – často se jedná o neplatiče a problémové nájemníky, navíc by exekutor následně mohl zabavit i vaše vybavení bytu. Ke zjištění, zda na případného nájemníka není vázána jedna či více exekucí, můžete využít možnosti nahlédnutí do Centrální evidence exekucí, kde jsou vedeny všechny soudem pravomocně uznané exekuční rozhodnutí. Nahlédnutí do této evidence je zpoplatněno částkou 60,- Kč. Pokud to je možné, vyžádejte si také reference od předchozích pronajímatelů.

Nezapomeňte na daně

Jste-li zaměstnáni a pronájem domu či bytu máte i třeba jen jako přivýdělek, musíte tuto skutečnost zahrnout do daňového přiznání k dani z příjmu. Zde uvedete souhrn všech příjmů z pronájmu a odečtete nezbytné výdaje, které můžete také nahradit paušální částkou ve výši 30% z dosažených příjmů. Do příjmů z pronájmu se počítají pouze skutečné čisté příjmy, nikoliv tedy např. platba nájemce za zálohy na energie nebo příspěvek do fondu oprav. Pokud jsou vaše roční čisté příjmy z pronájmu nižší než 6.000,- Kč, daňové přiznání podávat nemusíte.

Pojistěte se proti škodám

Pojištění proti škodám je dvojího druhu. Základní pojistkou je samozřejmě přesný popis stavu a vybavení bytu, ideálně doplněný fotodokumentací, který nájemník podepíše při převzetí bytu. Podle zákona může pronajímatel vyžadovat vratnou kauci ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů. Pokud ke škodám nedojde, nájemník dostane kauci zpět po ukončení nájmu a předání bytu zpět majiteli. Dále je důležité uzavřít pojistku nemovitosti proti nečekaným škodám s ohledem na dispozice bytu. Můžete také pojistit odpovědnost nájemníků, zejména pokud byt obsahuje větší množství drahého vybavení.